清代“八旗制度”以嚴密的組織形式實現(xiàn)了旗人社會的兵民合一。旗人的一切生活待遇，都在八旗制度下獲得，住房也不例外。

旗人住宅政策的出現(xiàn)

旗人住宅的出現(xiàn)，與八旗制度有著密不可分的關(guān)系。順治入關(guān)后，八旗精銳集中駐守北京，朝廷為數(shù)十萬進京的八旗兵民提供祿米、俸銀、住宅、田產(chǎn)。經(jīng)過“圈地”和對漢人的驅(qū)趕，清廷控制了北京內(nèi)城和西北郊區(qū)的大片田宅，形成“滿漢分城”的局面。據(jù)順治年間八旗“定甲八萬”的說法，按最低配額每人2間計，清初圈占內(nèi)城房屋約為16萬間。

除王公貴族入住明代勛戚留下的宅院外，其他人等按照官階高低，確定相應(yīng)的住房待遇標準。所有旗民一律按照八旗駐防方位在內(nèi)城分區(qū)居住，即“鑲黃，安定門內(nèi)；正黃，德勝門內(nèi)；正白，東直門內(nèi)；鑲白，朝陽門內(nèi)；正紅，西直門內(nèi)；鑲紅，阜成門內(nèi)；正藍，崇文門內(nèi)；鑲藍，宣武門內(nèi)。星羅棋布，不雜廁也”。郊區(qū)圓明園等皇家園林周邊，還建有大量旗營房，供健銳營、圓明園護軍營、火器營(合稱“外三營”)兵民居住，兼有護衛(wèi)皇家園林的功能。外火器營住房一律青磚蓋瓦，平房朝陽，方磚鋪地，院墻以西山特產(chǎn)虎皮石砌成，都有前大后小的院子。護軍營在內(nèi)城分方位駐扎，房屋有四合院式，也有三合院或排房。

旗人住宅大多為官方籌資興建，由以四大廠商(興、隆、廣、豐)為代表的京城木廠承建。到17世紀末，遷入內(nèi)城的旗人增多，旗人家庭人口膨脹，原有住房已不敷分配。康熙三十五年，清廷特“于城之外，按各旗方位，每旗各造屋二千間”，總共造房1.6萬間。不過，據(jù)《八旗營房租戶應(yīng)守規(guī)則》規(guī)定：“每年如有修理之處，應(yīng)歸該租戶自行辦理，本部概不發(fā)款協(xié)濟。”官方不負責維護和保養(yǎng)。

綜上所述，清代的旗人住宅政策，是從八旗駐防京城的軍事需要出發(fā)，在特定群體內(nèi)無償分配國有住宅的住房保障政策，是17至18世紀解決旗人生計的主要途徑之一。

旗人住宅體制實施的目的

旗人住宅的房源來自官方，由國家通過左右翼統(tǒng)領(lǐng)衙門統(tǒng)一調(diào)撥，無償分配給旗人兵民。國家擁有產(chǎn)權(quán)，旗人只有居住權(quán)，既不能隨意處置旗人住宅，也不能購買外城漢人的私宅。顯然，旗人住宅體制并非單純的社會福利，而是從制度上將旗人禁錮在旗籍，世代當兵，使其所居住的房屋與清代北京城區(qū)原始的房地產(chǎn)市場脫鉤。此外，清廷以征收契稅的方式，承認外城居民的住房私有權(quán)，允其自由交易。這樣，在北京的內(nèi)城和外城，就形成了住宅國有、私有并存，旗人保障、漢人不保障的雙重模式。在住房制度上，清廷采取的是“以漢治漢，以旗治旗”的政策。

然而，旗人住宅的私有化不可避免。清初以來的社會現(xiàn)實促使了旗人住宅私有化進程的起步。其一，入關(guān)以后，旗人逐漸將住宅、田產(chǎn)納入“私產(chǎn)”觀念的范疇。其二，長期的和平生活，導(dǎo)致少數(shù)旗人飛黃騰達，多數(shù)旗人缺乏立功得賞的機會，貧富差距日益懸殊，加之不少旗人沒有一技之長，只能坐吃俸祿，一旦家道中落、遭遇天災(zāi)或子孫分家，難免陷于破產(chǎn)境地，不得不私自出賣出典田宅，以求果腹。其三，盛世滋生人丁，官府房源有限，勢必造成住房緊張。

在旗人住宅短缺，無房旗人日增，國家無力分配的情況下，康熙二十年八月，朝廷不得不允許“漢軍有職無職人員愿在關(guān)廂居住者，聽其居住；滿洲、蒙古內(nèi)年老有意休致官員，愿在關(guān)廂居住者，亦聽其居住”。這實際上結(jié)束了滿漢分城居住的制度禁錮，客觀上默認了旗人購置外城和城郊漢民住宅的合法性。另外，由于旗人日趨貧困化，白契(交易雙方私相授受而未經(jīng)官府稅契的文書)買賣和旗人住宅典賣，已經(jīng)越發(fā)成為朝廷必須正視的普遍現(xiàn)象。

旗人住宅政策的消亡

“旗民交產(chǎn)”，即旗人與漢人相互交易住宅所有權(quán)。18至19世紀，旗人生計開銷逐漸成為清廷揮之不去的財政包袱。直至道光五年，朝廷出臺“準許旗人自謀生計”政策，不僅促成了對百萬旗人在戶籍和人身自由的制度性松綁，而且為“旗民交產(chǎn)”的逐步合法化創(chuàng)造了歷史性機遇。

深重的民族危機和財政危機，令咸豐以后的清廷陷入困境。旗人與漢人以白契進行私下交易的案例日益增多，朝廷無力遏制，只能退而求次，承認“旗民交產(chǎn)”的合法性，從旗人住宅交易中收取契稅，補貼財政收入。至此，旗人住宅實現(xiàn)了真正的所有權(quán)私有化和市場化。民國初年的《清室優(yōu)待條件》盡管愿意接管清廷遺留的八旗生計難題，但回避了旗人的住房供應(yīng)問題。出售給私人的旗人住宅，徹底喪失了其原有性質(zhì)。旗人住宅的概念逐漸淡出了歷史。

旗人住宅的私有化及其衰亡，給北京城帶來的最大變化，就是內(nèi)城、外城隔絕狀態(tài)的解除。出于改善生活的考慮，大批漢民進入內(nèi)城，購置旗人住宅定居；出于生計考慮，不少旗人放棄內(nèi)城的老宅，到外城購置或租賃住房，過起緊張、樸素、貧困的生活。內(nèi)外城界限的消失，滿漢居民雜居局面的形成，有助于改善北京城市經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)和拓展城市發(fā)展空間。旗人住宅的興衰，在某種程度上對北京的城市建設(shè)和發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響。